מהי חברה משכנת ומדוע הקונים נרתעים ממנה?

מרביתכם ,וודאי שמעתם או הכרתם מקרוב דירות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו),אך מעטים מודעים למונח "חברה משכנת" ככל שהדבר נוגע להשלכות של רישום דירה בחברה שכזו.
אם כך, חברה משכנת תהא, בדרך כלל, משרד עורכי הדין , אשר ייצג את הקבלן במכירת הדירות בפרויקט, טרם ובמהלך הקמת הפרויקט, דרך ניהול הרישום של דירות שנרכשו מהקבלן/בעל הקרקע עד לביצוע פרצלציה (חלוקה מחודש) ו/או רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים (המתנהל בטאבו).

חברות משכנות אשר וודאי מוכרות לרובכם הינן: שיכון עובדים, עמידר וכיו"ב, כאשר במהלך השנים וכתוצאה מן הצורך לבנות וליישב קרקעות, הקצתה המדינה קרקעות לחברות בנייה שונות, לצורך בניית דירות ואלה נקראו חברות משכנות.

עסקת מכירה או רכישה של דירה הרשומה בחברה משכנת, הינה שונה באופן מהותי מעסקה של דירה הרשומה בטאבו, והדברים אמורים בעיקר לגבי אופן הרישום, תוקפו המשפטי ואופן התנהלות העסקה כולה לאור הרישום הנ"ל.

אופן הרישום: בעוד שעצם רישום הזכויות בטאבו מקנה על פי חוק המקרקעין את הזכויות בנכס, הרי שהרישום בפנקסי החברה המשכנת, הינו רישום הצהרתי בלבד הנותן ביטוי לזכותו החוזית של המוכר/הרוכש במקרקעין.

בחינת אופן הרישום: כיום ניתן להבחין בין שלושה סוגי פרויקטים לפחות, האחד, פרויקט שרישומו מתנהל בחברה משכנת וזכויות הקבלן בקרקע רשומות בטאבו. השני, פרויקט אשר רישומו מתנהל בחברה המשכנת וזכויות החכירה של הקבלן רשומות רק ברשות מקרקעי ישראל. והשלישי, פרויקט אשר רישומו מתנהל בחברה משכנת וזכויות החכירה של הקבלן רשומות בטאבו. בכל אחד מסוגי הרישום הנ"ל, נידרש לאישורים שונים וביניהם, לפי העניין, נזח רישום מקרקעין (נסח טאבו), אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל ואישור זכויות מאת החברה המשכנת.

אחריות עורך הדין המייצג: עורך דין המייצג מוכר/רוכש דירה הרשומה בחברה משכנת, נדרש לאחריות מוגברת לבדיקת מצב הזכויות בדירה, כמו גם לעריכת הסכם המכר באופן שייקח בחשבון את משכי הזמן הנדרשים בעסקה כזו והם ארוכים, לעתים באופן משמעותי, מאלה הידועים לנו בעסקת מכר של דירה הרשומה בטאבו.

בחינת שעבודים: בעוד שרישום זכויות בטאבו, יכלול לרוב, גם את השעבודים החלים על זכויות הבעלים בדירה (כגון משכנתא), הרי שבדירה הרשומה בחברה משכנת, לא תמיד "נזכה" לרישום מסודר של השעבודים ולכן נדרש לבדיקה נוספת ברשם המשכונות ולא נסתמך על רישומי החברה המשכנת בלבד.

מניעת עסקאות נוגדות במקרקעין: עסקת מכר של דירה הרשומה בטאבו אנו רושמים הערת אזהרה על פי חוק המקרקעין, כאשר הערה כזו מונעת ביצוע עסקאות נוגדות בדירה ומהווה "אזהרה" כלשונה לכל צופה פוטנציאלי בנסח הטאבו.. בעסקת רכישה של דירה הרשומה בחברה משכנת, אין הערת אזהרה על פי חוק, אך בפרקטיקה הנוהגת אצל עורכי דין הבקיאים בתחום זה, מתבקשת החברה המשכנת לרשום בספריה הערה על חתימת הסכם מכר בין הצדדים הרלוונטיים לעסקה, אך כאמור, אין להערה כזו תוקף משפטי כתוקפה של הערת אזהרה הנרשמת בהתאם להוראת סעיף 126 לחוק המקרקעין.

על אף האמור, ברצוני להדגיש ולציין, כי מרבית העסקאות המבוצעות כיום, נוגעות, בדרך זו או אחרת לחברה משכנת, ולכן אין כל סיבה להירתע מרכישת דירה הרשומה אצל חברה משכנת, שכן אלה בדרך כלל דירות חדשות יותר שטרם הסתיים תהליך רישומן הייחודי בפנקס הבתים המשותפים בטאבו. עם זאת, דווקא בעסקאות מסוג זה, יש להיוועץ, אך ורק, עם עורך דין שתחום מומחיותו הוא עסקאות במקרקעין ולא להתפשר על כך עקב מורכבות העסקה והבדיקות הנדרשות לביצועה הבטוח.

הירשמו לרשימת התפוצה שלנו:


    אני מסכימ/ה לקבל מ-עו״ד רביד רובין, הצעות והטבות בדואר אלקטרוני או מסרון בהתאם לפרטים שמסרתי