מה לבדוק לפני רכישה מקבלן?

החלטת לרכוש מקרקעין מקבלן,
יד ראשונה, (לצורכי מגורים, מגרש, משרד או מסחר),
מה תצפה מעורך הדין המייצג אותך לבדוק?
בבסיס הבדיקות המשפטיות, נבקש לבחון את זכויות המוכר במקרקעין (בעלות או חכירה לדורות),בחינת זכויות המוכר תעשה בפנקסי המקרקעין (טאבו) ו/או ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת המנהלת את הרישום עבור הקבלן שבנה את הפרויקט או עומד לבנותו.
במקרה כאמור, בבואכם לרכוש דירה מיד ראשונה קרי, מקבלן, נבדוק, בין היתר: מיהו הקבלן, מהו המוניטין שלו, מהו הוותק שלו בענף הבנייה ואילו פרוייקטים בנה, מהו הסיווג הקבלני שלו (נבקש לראות את רישיון הקבלן שלו ונוודא שהוא חבר בהתאחדות הקבלנים וכן מסווג בסיווג מתאים לבניית הפרויקט) וכן, האם ואילו תביעות הוגשו נגדו במהלך השנים (נבדוק בעיקר תביעות שהוגשו בגין איחורים מהותיים במסירת החזקה במקרקעין, תביעות בגין ליקויי בנייה וכל בדיקה העשויה לתת לנו מידע על דרכי התנהלותו של הקבלן בהיבט המקצועי) .
כמו כן, חשוב לא פחות לבחון מכוח איזו זכות, הקבלן מחזיק בקרקע: במקרה של זכות בעלות, נבחן את נסח הטאבו והיתר הבנייה, ובמקרה של חכירה לדורות, נבקש לראות את הסכם החכירה מול רשות מקרקעי ישראל ולכל הפחות, הסכם פיתוח חתום ובתוקף. לתשומת ליבכם, הסכם פיתוח ניתן לתקופה של 3 שנים בלבד ולכן חשוב מאוד לבדוק את תוקפו. היה ותוקף הסכם הפיתוח הסתיים, פירוש הדבר שהקבלן איבד את זכותו לבנות על הקרקע!
במקרה כאמור, נבקש לראות נספח הארכה​ להסכם הפיתוח (בדרך כלל יהיה נספח הארכה שכן, ברוב המקרים, רשות מקרקעי ישראל מאריכה אוטומטית את הזכות).
בהיבט של רישוי בנייה, נבקש לראות את התב"ע (תכנית בניין עיר) החלה על הקרקע. באופן זה נוודא שאכן הקבלן בונה פרויקט המתאים באופיו להגדרות התכנית (יש סיווגים שונים בתכניות בניין עיר: מגורים או תעשיה או מסחר או משרדים וכיו"ב, ולעתים, נוכל לראות תב"ע משולבת ליעודים שונים כגון: מגורים+מסחר למשל).
במובן זה, ניתן לראות קבלנים רבים שמתחילים למכור דירות "על נייר" בשלב שלפני קבלת היתר בנייה. במקרה כאמור, נוודא שמציגים בפנינו לחתימה "נספח היעדר היתר" ובו, בדרך כלל, יהיו התניות חוזיות המתוות דרכי פעולה במקרה שהיתר הבנייה יתקבל באופן מלא וזהה או יתקבל באופן שונה מהמצופה או לא יתקבל כלל. נספח כזה, בראש ובראשונה, אמור להביא לביטוי ברור ושאינו משתמע לשני פנים, את אפשרותו של רוכש המקרקעין לבטל את העסקה ולקבל את כספו חזרה.
היבט נוסף של רכישה מקבלן הינו ייצוג רוכש המקרקעין על ידי עורך דין מטעמו: ציינתי בניוזלטר מוקדם יותר כי על פי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, עורך דין המייצג קבלן אינו רשאי לייצג את הרוכש שכן, מצאו שבסיס היחסים הנ"ל גלום ניגוד אינטרסים מובהק שאינו מאפשר ייצוג דו צדדי.
אנא מכם, אל תחסכו בייצוג מטעמכם, אל תסמכו על הצד השני שיעשה עבורכם את העבודה, ואל תסמכו על עצמכם שתדעו מה לבדוק. זוהי עסקת חייכם ולכל הפחות, עסקה משמעותית מאוד שאתם מבצעים בחייכם, בה מושקע מיטב כספכם – כבדו את כספיכם ושימרו עליו באמצעות ייצוג ראוי על ידי עורך דין שתחום התמחותו הוא עסקאות במקרקעין ומיסוי מקרקעין.
ברכה והצלחה
עו"ד רביד רובין

הירשמו לרשימת התפוצה שלנו:


    אני מסכימ/ה לקבל מ-עו״ד רביד רובין, הצעות והטבות בדואר אלקטרוני או מסרון בהתאם לפרטים שמסרתי